Chi vuole lasciare un appartamento in affitto e restituire le chiavi con un breve preavviso, deve superare alcune difficoltà. In determinate circostanze è di fatto possibile disdire il contratto di affitto con un breve preavviso. Tuttavia, sia gli inquilini che i locatori devono fare attenzione a non cadere in alcune trappole. E per appartamenti costosi è difficile trovare un inquilino subentrante.

Sempre più persone traslocano con un breve preavviso. Di fatto ci sono dei motivi giustificati: è possibile che a causa del lavoro a orario ridotto l’inquilino non sia più in grado di pagare il canone d’affitto. Una relazione può finire, si può cambiare il posto di lavoro o traslocare in una casa di proprietà.

«Oggi viviamo in un’era frenetica», conferma Fabian Gloor dell’Associazione Svizzera Inquilini. Fabian si occupa dell’hotline e conosce le domande più frequenti sul diritto di locazione. Conosce anche i «difficili» temi giuridici concernenti una disdetta anticipata del contratto.

Disdetta: le disposizioni di legge

In breve vale quanto segue: sostanzialmente ogni inquilino è tenuto a rispettare il contratto. I termini di disdetta sono diversi a seconda della regione e del contratto. In molte regioni della Svizzera, ad esempio, è consuetudine che l’appartamento venga disdetto alla fine di ogni trimestre. Ossia rispettivamente il 31 marzo, il 30 giugno o il 30 settembre. Contemporaneamente vale anche un termine di disdetta di tre mesi.

Oggi però sempre meno traslochi avvengono entro i termini di disdetta ufficiali.

Fabian Gloor dell’Associazione Svizzera Inquilini

Rispettando determinati presupposti, la legge offre agli inquilini l’opzione di liberarsi dei loro obblighi contrattuali. In concreto questa disdetta anticipata è regolata nell’articolo 265 CO.

L’inquilino deve informare l’amministratore delle sue intenzioni di traslocare e deve trovare entro il termine desiderato un inquilino sostitutivo, che dovrebbe essere solvente e pronto a rilevare l’appartamento alle condizioni vigenti.

Tuttavia la pratica nasconde delle trappole, vedere anche https://build.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/. Un esempio: poiché in alcune regioni sempre più appartamenti sono vuoti, è diventato più difficile trovare inquilini sostitutivi. «Alcune persone sono disperate», racconta Fabian Gloor. Prendiamo l’esempio di Markus W. di B.: anche se trovò un paio di persone interessate a visitare l’appartamento, tutti rifiutarono: «Troppo costoso….», era il motivo per la disdetta.

Responsabile del canone di affitto – ma per quanto tempo?

Un’altra esperienza che molto spesso viene riferita è questa: l’amministratore assicura di volersi occupare personalmente della ricerca dell’inquilino subentrante. Solo che poi il tutto sfocia in un conflitto se l’inquilino subentrante interessato non firma il contratto. O se il nuovo contratto viene stipulato solo in ritardo. In questo caso l’inquilino attuale rischia che gli affitti arretrati si accumulino per mesi. Infatti formalmente il suo contratto non è stato ancora disdetto e quindi anche il suo obbligo di pagamento continua a valere. Deve pagare tutti i canoni di affitto e le spese, nel caso peggiore fino al termine per la disdetta.

FAQ: Disdetta anticipata

Una prima conclusione: la disdetta anticipata comporta per inquilini e proprietari domande sempre nuove. Qui riassumiamo le FAQ più frequenti e vi presentiamo le soluzioni:

Sostanzialmente sì. Il diritto svizzero prevede la possibilità della restituzione anticipata (CO articolo 264). In questo modo è possibile uscire dal contratto, indipendentemente dalla data prevista per la disdetta. A tal scopo è necessario trovare un inquilino subentrante solvente accettabile, che dichiari per iscritto di essere disposto a rilevare l’appartamento alle stesse condizioni. Ora l’amministratore ha altre da due a tre settimane di tempo per verificare l’inquilino o gli inquilini subentranti proposti.

Sì. Laddove oggi l’offerta di appartamenti sia superiore alla richiesta, sono sempre più frequenti tali contratti con una durata di locazione minima, ecc. Tuttavia, anche in questo caso è possibile una disdetta anticipata del contratto, se si riesce a trovare un inquilino sostitutivo. Suggerimento: riflettete in anticipo quanto buone sono le possibilità di trovare persone interessate, per lo stesso appartamento allo stesso canone di locazione incl. spese.

No. Non può negare questo diritto. L’articolo 264 CO di cui sopra è vincolante. Non è neanche possibile modificare questo aspetto nel contratto, a sfavore dell’inquilino.

Se più persone sono responsabili in modo solidale per il contratto e hanno tutte firmato, devono anche disdire insieme. La procedura con la disdetta anticipata è possibile se gli inquilini sono tutti d’accordo. Devono anche lasciare l’appartamento e restituire le chiavi contemporaneamente. I giuristi direbbero: «Le azioni giuridiche sono possibili solo insieme.»

Sì. I subaffittuari hanno gli stessi diritti verso all’inquilino principale come in qualsiasi altro rapporto di locazione. Attenzione: la situazione è diversa se tutti i partner di una casa condivisa sono partner contrattuali di pari diritto (vedi sopra). In questo caso possono disdire il contratto solo insieme, ma come in altri casi hanno anche la possibilità di una disdetta anticipata.

Quale sia un periodo di riflessione opportuno è oggetto di discussione tra inquilini e proprietari. In presenza di un amministratore professionale, si può presupporre che la verifica non dovrebbe durare più di due settimane. In caso di rapporti di locazione privati, deve essere previsto un tempo di riflessione più lungo, in genere di circa 30 giorni.

Un inquilino sostitutivo è accettabile se è pronto e in grado di rilevare il contratto di affitto esattamente alle stesse condizioni. Un rifiuto deve essere motivato in modo obiettivo. Esempio: il canone di affitto sarebbe troppo alto per l’inquilino sostitutivo. Oppure si tratta di un piccolo appartamento di due locali e l’inquilino sostitutivo desidera abitarci in cinque. Eventuali aspetti riguardanti l’apparenza come provenienza, sesso, età, ecc. non sarebbero ammessi come motivo per il rifiuto.

È necessario essere in grado di dimostrare di aver segnalato un inquilino sostitutivo disposto a rilevare l’appartamento. In questo caso è possibile lasciare l’appartamento in questa data restituendo le chiavi per posta raccomandata.

È una domanda difficile. Consigliamo sempre di farsi confermare per iscritto la disdetta del contratto! Solo con una conferma per iscritto potrete essere certi ….ad esempio di potervi liberare dagli obblighi contrattuali al giorno X. Se una tale conferma manca, è assolutamente il caso di impegnarsi seriamente a cercare un inquilino subentrante! Conferme vaghe e a parole dono sempre pericolose.

Nella pratica ciò si verifica di frequente. Forse il canone di affitto viene rincarato, il tutto procede troppo velocemente per un interessato o il locatario cambia idea. Dal punto di vista giuridico per una disdetta anticipata vale quanto segue: decisivo non è quando viene stipulato il nuovo contratto, bensì trovare almeno un inquilino subentrante che soddisfi i presupposti di legge di cui sopra. Si esce dal contratto nel giorno in cui l’inquilino sostitutivo sarebbe pronto a rilevare l’appartamento. In caso di controversia è però necessario poterlo dimostrare. Pertanto le conferme di inquilini subentranti dovrebbero essere sempre documentate e copiate con cura. I documenti sugli inquilini sostitutivi devono essere consegnati all’amministratore per posta raccomandata (anche in questo caso come prove).

Inoltrare semplicemente gli interessati può essere problematico. Il nostro consiglio è di conservare le conferme dell’interessato nei propri documenti e inviarli quindi all’amministratore per posta raccomandata.

Ovviamente è importante cercare davvero con impegno. Pubblicate annunci online, chiedete ad amici e conoscenti, ecc. Per ammortizzare il danno finanziario si potrebbe anche optare per un subaffitto. Subaffittando l’appartamento a un prezzo leggermente più economico, è possibile compensare in gran parte le perdite. Cercate un compromesso con l’amministratore, infatti il subaffitto presuppone il suo consenso. A proposito: il diritto di locazione svizzero conosce il principio dell’«obbligo di minimizzazione del danno», il locatario è anche tenuto a prestare il suo contributo. Ad esempio mostrandosi pronto a compromessi e cercando attivamente un inquilino subentrante.

Sopra e in un altro articolo abbiamo spiegato la situazione giuridica. Sostanzialmente potete presupporre che l’inquilino conosca la legge e si comporti correttamente secondo l’art. 264 CO (ossia cerchi l’inquilino subentrante e lo trovi). Poiché però per i locatari vale anche il principio dell’obbligo di minimizzazione del danno deve essere considerato anche quanto segue: per il locatario può essere vantaggioso ricordare esplicitamente l’affittuario dei suoi obblighi. In un modo o nell’altro è opportuno cercare interessati anche personalmente. Non può essere mai escluso che l’inquilino attuale o un inquilino subentrante segnalato sia completamente insolvente. I debiti potrebbero non essere sufficientemente coperti dalla garanzia locativa, qualcuno potrebbe sparire all’estero, ecc. Pertanto generalmente è nell’interesse del locatario attivarsi personalmente.

Ulteriori informazioni e un contratto di locazione modello sono riportati qui: https://build.newhome.ch/blog/de/mieten/mietvertrag-abschliessen-worauf-achten/