Pressoché ogni banca e sempre più spesso anche altri istituti, quali le assicurazioni, offrono tassi d’interesse ai minimi storici. Ma qual è l’ipoteca giusta per ogni diverso cliente? «Qual è una buona strategia per il finanziamento?» Ultimamente i fattori sono sempre più numerosi: un tasso d’interesse vantaggioso, ma anche una durata scelta con avvedutezza.

Per molti anni l’ipoteca quinquennale a tasso fisso è stata l’«ipoteca preferita» delle svizzere e degli svizzeri. Statistiche ufficiali non ce ne sono, ma basta fare appello alla memoria: negli anni ‘90, ma ancora tra il 2000 e il 2008, le fluttuazioni dei tassi erano nella norma. Le ipoteche a tasso fisso con una durata media di cinque anni erano apprezzate perché garantivano per un certo tempo protezione dall’aumento dei tassi.

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Ipoteca: le tendenze variano da banca a banca

Oggi viviamo in un mondo diverso. Nel 2015 la Banca Nazionale Svizzera (SNB) ha introdotto i tassi d’interesse negativi. Ipoteche di quasi ogni durata si possono avere a un tasso da record.

Per le ipoteche a tasso fisso in questo periodo sono molto richieste durate più lunghe, tra i sei e i dieci anni

Daniel von Arx, portavoce della Banca Cantonale di Lucerna LUKB

La LUKB e molte altre banche offrono durate di addirittura 11-15 anni, ma al momento simili mutui «vengono accesi meno spesso», chiarisce Daniel von Arx.

Philipp Betschart, direttore del Product Management Finanziamenti presso la Banca Cantonale Svizzera, osserva al contempo un crescente interesse per le ipoteche indicizzate: «Nonostante i tassi bassi, nei finanziamenti di lungo termine riscontriamo una coniderevole domanda di soluzioni indicizzate». Che cosa si intende per ipoteca indicizzata? Chi acquista una casa finanziandola con un’ipoteca può optare per un’ipoteca a tasso fisso o per un’ipoteca a tasso variabile. Di norma questo finanziamento si stipula per una durata illimitata. La banca adegua il tasso, di solito trimestralmente, al tasso di mercato (per questo gli esperti parlano di ipoteche indicizzate al mercato monetario).

Ipoteche di breve termine: vantaggi e svantaggi

Vantaggio: i finanziamenti di breve termine si possono ottenere a tassi più favorevoli rispetto a quelli di lungo termine. In un contesto di tassi «normale», ogni anno di durata in più costerebbe lo 0,2% in più di interessi. Svantaggio: un’ipoteca indicizzata offre una protezione scarsa o nulla da un eventuale aumento dei tassi. I clienti, però, hanno la possibilità di passare in (quasi) qualsiasi momento a un’ipoteca a tasso fisso. Le ipoteche a tasso indicizzato sono tradizionalmente note come ipoteche Libor. Tuttavia, dal momento che il tasso di riferimento Libor alla fine di quest’anno verrà abolito, i nuovi prodotti svizzeri prenderanno il nome di ipoteche Saron (https://build.newhome.ch/blog/de/allgemein/die-neue-saron-hypothek-ist-im-trend/). In sostanza si tratta di un tipico prodotto bancario, che funzionerà in modo molto simile alle ipoteche Libor.

L’esperto Philipp Betschart individua al momento sostanzialmente due trend: da una parte, come detto, la tendenza ad accendere ipoteche indicizzate; dall’altra, però, molti clienti optano per ipoteche di lungo termine a tasso fisso. «Si può dire che i clienti tendono dall’una o dall’altra parte con meno propensione al compromesso», sottolinea Philipp Betschart.

Ipoteca: meglio di breve o di lungo termine?

La domanda da porsi è sempre la stessa: la banca può prevedere in modo attendibile come si evolveranno i tassi ipotecari nei prossimi anni? Naturalmente ci sono previsioni e stime. Gli esperti, ad esempio economisti e analisti bancari, seguono gli sviluppi dell’economia, i tassi d’interesse, l’inflazione e molto altro, ma non tutte le previsioni si rivelano azzeccate. Molti indicatori del mercato monetario e dei capitali, nonché quelli relativi ai titoli di Stato, fanno presagire tassi molto bassi. Anche l’indebitamento pubblico globale fornisce indizi in tal senso. Per i proprietari di case e appartamenti è una buona notizia: il costo del capitale di prestito della banca rimarrà basso. Nessuno, però, può offrire a cuor leggero garanzie di tassi bassi.

Per prendere una decisione è necessario farsi una propria idea. La prima cosa da fare è determinare il proprio budget. Servitevi del calcolatore di ipoteche di una banca per calcolare quali costi mettere in preventivo. Una regola di massima è la seguente: chi ha finanze limitate e dopo l’acquisto della prima casa è pesantemente indebitato, deve andare con i piedi di piombo. In tali casi è meglio andare sul sicuro con un’ipoteca a tasso fisso.

Se però il budget consentirebbe di affrontare un eventuale aumento temporaneo dei tassi, un’ipoteca a tasso variabile può essere un’opzione valida. Se i tassi diminuiscono, questa è una strategia che premia: un finanziamento diretto si può così portare a casa a un tasso indicizzato conveniente.

L’ideale è un mix di durate e prodotti diversi. In definitiva, anche per le azioni o simili questioni finanziarie vale il principio della «diversificazione». Non si dovrebbe mai puntare tutto su una sola carta.

L’ipoteca si può «dividere»?

Quando si parla di «splitting», la critica comune è che comporti una perdita di flessibilità. Ed è vero: se, ad esempio, si combina un’ipoteca indicizzata di breve termine a un’ipoteca a tasso fisso di durata molto estesa, non si potrà cambiare banca facilmente. Il cambio di finanziatore, di norma, è consentito solo quando non rimangono molte rate da pagare.

Può essere che simili riflessioni siano uno dei motivi per cui ipoteche di durata molto lunga non sono molto popolari: da una parte i contratti di credito che si estendono su 12 anni o più sono più cari delle ipoteche di durata minore, dall’altra tutti gli obblighi legati al contratto (compresi tassi e ammortamenti) devono essere onorati per molti anni. Chi intende risolvere un’ipoteca anzitempo, di norma, deve pagare alla banca una penale per la risoluzione anticipata del contratto.

Sostenibilità e circostanze di vita

Oltre al budget e alle stime del calcolatore di ipoteche, ai fini della decisione vanno considerati anche altri aspetti:

  • per quanti anni si vuole pianificare? È possibile che l’immobile venga venduto o lasciato in eredità ai figli?
  • Quanto è probabile un cambio di residenza nei prossimi anni?
  • È verosimile che nei prossimi anni divengano disponibili mezzi finanziari per l’ammortamento dell’ipoteca? (2° o 3° pilastro, eredità o anticipi parziali, risparmi, assicurazioni sulla vita)?

Impegno di breve o lungo termine? Anche i professionisti della finanza non hanno sempre le idee chiare! Secondo i principi della finanza, le ipoteche a tasso fisso sono preferibili quando molti segnali fanno pensare a tassi in aumento. Attualmente non è così, anzi, è il contrario. Se il trend fa prevedere tassi bassi, le ipoteche di breve durata sono ampiamente giustificate. Un esempio sono le ipoteche Saron sopra citate. Gli specialisti lo hanno già calcolato: anche a fronte di possibili fluttuazioni, le ipoteche indicizzate nei prossimi 10-15 anni saranno più convenienti rispetto ai prodotti standard quali le ipoteche quinquennali a tasso fisso.

Prospettive per i tassi: rimarranno bassi a lungo?

Se in Svizzera la tendenza dei tassi negativi si confermerà, anche le ipoteche Saron potrebbero rimanere molto convenienti, o addirittura diventarlo ancor di più. Cosa che certo non farà felice chi aveva intenzione di risparmiare denaro. Ma i finanziamenti per case e abitazioni rimangono estremamente convenienti.